Selv om vi ikke er selveiere i ordets vanlige forstand, er vi like fullt selveiere. Vi eier hver vår andel av Flaktveitåsen borettslag. Vi har et felles ansvar for at bygninger og utearealer ikke forfaller.
Det er styrets oppgave å påse at nødvendig vedlikehold blir utført. Ofte forsøker man å gjøre arbeidet gjennom felles insats; ved dugnad, men ikke alt kan gjøres på denne måten.
Dersom en andelseier sluntrer unna vedlikeholdsarbeidet der han/hun bor og som andelseieren er pålagt å utføre, og dette fører til reperasjonsarbeider, vil andelseieren kunne bli pålagt å betale hele regningen for reparasjonsarbeidet selv.
Bygningsdeler som ikke hører inn under fellesskapet
- Markiser og varmepumper
- Boder på nedsiden og på endevegg av huset
Husk at du må søke generalforsamlingen (via styret) om oppføring av boder m.m. Det er generalforsamlingen som skal godkjenne alle nye endringer med 2/3 flertall.
Etter å ha mottatt skriftlig tillatelse fra styret er det andelseiers ansvar å sende byggemelding til kommunen. Andelseier må dekke alle kostnader i forbindelse med søknad og bygging.
Bygningsdeler som ikke er borettslagets eiendom, men som generalforsamlingen (02.04.98) gjorde vedtak om at borettslaget skulle overta vedlikeholdet av:
Murt skorstein/Jøtulpiper
Jøtulpipene (rørpipene) må sjekkes regelmessig. Murte piper behandles med jevne mellomrom for å unngå vanninntrengning. Murte piper har fått montert pipehetter i 2010.
Utvendig hagekran
Vær oppmerksom på at utvendige kraner kan fryse om vinteren. Husk å kople fra hageslangen – eller tømme den for vann og la munnstykket på slangen bli stående “åpent”, så unngås kostbare skader som følge av frostspengning.
Byggeanmeldt sportsbod ved inngangspartiet
For de som vil bygge godkjent bod ved inngangspartiet, må etter godkjent styrebehandling av søknaden også innhente nødvendig bygningstillatelse fra kommunen. MERK: Dette er nødvendig, selv om det finnes tilsvarende bodtyper i borettslaget fra før. Forøvrig gjelder vanlig prosedyre om å sende søknad til styret.
Indre vedlikehold
Ikke alt vedlikehold vedkommer fellesskapet. En tommelfingerregel sier at alt som er innendørs, må den enkelte ordne opp i selv. Likevel kan noen innendørsskader omfattes av borettslagets forsikringer, f.eks. vindusglass og vannrør.
Selv om vi har forsikringer som omfatter en del innvendige bygningsdeler, hviler det et klart ansvar på den enkelte. Hvis forsikringsselskapet oppdager mangelfullt vedlikehold – eller skjødesløs behandling – kan de nekte å betale hele eller deler av skaden. Derfor er det viktig at den enkelte passer på det som foregår inne i huset. Noe av det som den enkelte bør være spesielt oppmerksom på, står beskrevet på de neste arkene.
Vinduer
Karmer
Det er viktig at vinduskarmene blir godt vedlikeholdt både fra innsiden og utsiden. Hvis innvendige karmer ikke er blitt malt, beiset eller lakket siden vinduene var nye, er det på høy tid å gjøre dette nå. Det beste er å gjøre arbeidet når forskjellen mellom ute- og innetemperatur er minst mulig. Når fuktig, varm inneluft møter en nedkjølt vindusflate, dannes det kondens. Kondens på innsiden av vinduene, trekker ned i karmene og får disse til å råtne. Vi kan spare mange ergrelser – og utgifter – dersom vi er flinke med vedlikeholdet av de innvendige vinduspostene.
Hengsler
Hengslene på vinduene må smøres med jevne mellomrom. Dette er meget viktig! Har du problemer med å åpne et vindu, kan sprayen “5-56” (CRC – “Verktøy på boks”) eller tilsvarende rustløsere/fuktighetsdrivere gjøre underverker. Dette smører – samtidig som det løser opp rust. Ha spray på hengslene, og la middelet virke cirka 15 – 20 minutter. Spray igjen. Forsøk å bevege vinduet forsiktig frem og tilbake. Dersom dette fremdeles er “lite samarbeidsvillig”, sprayer du igjen. Vent en stund – prøv på nytt. Snart vil hengselen gli lett – og vinduet kan åpnes og lukkes enkelt.
Husk: Det beste er å forebygge problemene ved å spraye hengslene jevnlig. Da vil de ikke ruste fast.
Våtrom
Hver enkelt andelseier må med jevne mellomrom kontrollere våtrommene med tanke på evt. lekkasjer.
NB: De som har badekar, må av og til gjøre rent mellom karet og veggen, like ned til golvet. I slike tilfeller flyttes karet frem, slik at man kommer skikkelig til med renholdet. Dersom dette ikke gjøres regelmessig, kan gipsplatene bli ødelagt. Sopp- og muggproblemer kan også bli resultatet.
Ovner
Elektriske ovner
Da leiligheten stod ferdig, var det montert elektriske ovner i følgende rom:
- Alle soverom
- Ved trappen i underetasjen
- I stuen (2 stk)
- I entreen
- På kjøkkenet
- På toalettet (over døren)
En del borettshavere har for egen regning skiftet til energi-besparende el-ovner. Disse ovnene kan senke utgiftene til oppvarming med inntil 30%.
Ildsteder
Mange leiligheter har også peis eller vedovn i tillegg til elektrisk oppvarming. Vær oppmerksom på at det ikke får settes opp murt peis i stuen, med mindre stuegolvet er dimensjonert for dette! De andelseierne som hadde planer om murt peis, bestilte ekstra forsterkning av stuegolvet da husene ble bygget. Husk at alle ildsteder skal godkjennes av brannvesenet, og at det finnes et detaljert regelverk for hvordan ovn og peis skal monteres.
Vedlikeholdsplikten
Andelseier plikter å vedlikeholde boligen i i samsvar med vedtektenes § 5-1.
Ytre vedlikehold
Det er styret som har ansvar for at ytre vedlikehold finner sted. Dette gjøres enten ved at arbeidet settes ut på anbud, eller ved at andelseierne oppfordres til å gjøre jobben selv. I slike tilfeller, f.eks. ved beising, skaffer styret til veie nødvendig materiell. En del vedlikehold kan også utføres på dugnad.
Selv om ytre vedlikehold er styrets ansvarsområde, er det likevel en del bygningsdeler som den enkelte andelseier selv må ta ansvar for. Dette gjelder bygningsdeler som ikke hører inn under fellesskapet.
Murer, gjerder, terrasser m.v.
Hagegjerder, murer, terrasser o.l. er den enkelte andelseiersansvarsområde.
Merk likevel følgende: Alle som ønsker å sette opp hagegjerder, murer, terrasser o.l. må innhente styrets- eller generaforsamlingens tillatelse førarbeidet igangsettes! (Beror på omfanget) Se vedtektene Pkt. 7.3.2
De som setter opp slikt uten styrets samtykke, gjør dette på eget ansvar – med de konsekvenser dette kan få dersom skader oppstår. Styret kan forlange å få fjernet/revet ulovlig oppsatte gjerder, murer, terrasser o.l.
Grunnmur
Ventilene i grunnmuren på husets inngangsside må ikke dekkes til. Andelseiere som bygger bod, plikter å sørge for at lufting fra boder og bad i underetasjen får skje uhindret. Ventilene fra klesboden må f.eks. føres videre under den utvendige boden. Det er vesentlig at det monteres 2 stk ventiler i bodens grunnmur. Disse skal stå så langt fra hverandre som mulig – på endeveggene/evt. langveggen. Dermed sikres god luftsirkulasjon under boden – og tilfredsstillende lufting til klesbod i underetasjen.
Bygging av boder
Andelseiere som ønsker å føre opp utvendig(e) bod(er), må sende søknad til styret om dette. Det må også sendes søknad til Byggesaksavdelingen i kommunen. Byggingen kan ikke igangsettes før klarsignal er gitt av ovennevnte instanser.
Bod ved hovedinngangen
Det finnes godkjente tegninger over standardbod ved hovedinngang. Borettslaget er positiv til at slike boder kan oppføres, under forutsetning av at ovennevnte tegninger blir fulgt. Likevel skal andelseier sende søknad til styret når det gjelder boder av denne type.
Merk: Det er andelseiers plikt å sende søknad til Byggesaksavdelingen i kommunen – selv om det allerede finnes mange tilsvarende boder i borettslaget.
Ombygning, påbygning, rivning
Styret kan ikke, uten at generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer har samtykket til det, ombygge, påbygge eller rive hus som laget eier, bygge nye boliger, selge eller kjøpe fast eiendom – eller på annen vesentlig måte endre bebyggelsen eller tomten. (Jfr. “Vedtekter for Flaktveitåsen borettslag” §8)
Dersom en andelseier ønsker å utvide boligflaten, f.eks. med et påbygg, kan styret alene ikke gi tillatelse til dette. Saken må fremmes for generalforsamlingen, der det trengs to tredjedels flertall.
Innvendig ombygning
Enhver endring av bygningens bærende konstruksjoner skal styre godkjennes!
Det er f.eks. ikke likegyldig hvilke vegger som evt. fjernes eller flyttes. I en bygning er flere av veggene bærende konstruksjoner. Dersom slike fjernes eller flyttes, kan dette føre til betydelige skader på huset. Det samme gjelder fjerning/flytting av støttebjelker, f.eks. i stuen.
Skader som oppstår som følge av innvendige, ulovlige endringer, er helt og holdent andelseiers ansvar!
For nye andelseiere
Nye andelseiere er forpliktet til å sjekke hvorvidt leiligheten er ombygget – og om endringen i så fall er lovlig.
Takene
Borettslaget skiftet ut tidligere takplater med Sarnafil folie i 2010. Samtidig ble takrenner, ventiler og nye hetter over skorsteinene montert. Arbeidet ble utført av Blikkeslager Øen.
NB: Vær forsiktig når du går på taket! Unngå mye tråkk og vær forsiktig med evt. skarpe gjenstander som kan lage hull i folien.
Feiing/pipehetter.
Med jevne mellomrom utføres feiing av brannforebyggende avdeling. Kostnaden er inkludert i husleien.
NB: Feierne liker ikke pipehetter som er midlertidig reparert, f.eks. hvis lokket er festet med streng e.l.. I slike tilfeller hender det at feierne lar være å rense pipen. Pipene er oppført i privat regi, men etter vedtak på generalforsamlingen 02.04.98, skal vedlikeholdet av pipene heretter skje i borettslagets regi.
For at tilfredsstillende feiing skal finne sted, er det viktig at styret blir informert om pipehetter som er defekte, slik at disse kan bli reparert.
Dersom noen prøver å skru fast løst pipelokk: Bruk ikke makt, men prøv gjerne samme prosedyre som for vindushengsler (se 5.2.10). Men… spør deg for først.
Plattloddene/takene
Selv om plattloddene på taket hører inn under styrets ansvarsområde, er det nødvendig at hver enkelt andelseier fører kontinuerlig kontroll med det som skjer på eget tak. Dersom en lekkasje oppstår, kan det få store konsekvenser om denne får utvikle seg over tid.
Det er særlig plattloddene som bør holdes under oppsikt. Disse finnes rundt skorsteinen og rundt ventilhettene. Den sure nedbøren ødelegger plattloddene – dersom de ikke blir vedlikeholdt. Mange steder kan blyet være tynt som aluminiumsfolie. Det er som regel i bakkant av pipen at skaden først oppstår. Regnvann kommer rennende midt på hver takpanne, treffer plattloddet – og lager sakte, men sikkert, hull i dette.
Det kan også oppstå tretthetsbrudd i plattloddene som følge av at ventilhettene hele tiden beveger seg i vinden. Dersom det danner seg huller/sprekker, kan vannet trenge inn i leiligheten.
For at plattloddene skal vare lenge, grunnes de først med f.eks. “Arcanol” eller “Jernalin”. Deretter bør de lakkes, f.eks. med “Bengalac” eller “Steel”.
Ikke vent med å gi beskjed om plattlodd som er ødelagt!
Dersom taket er skadet – gi straks beskjed til din felttillitsmann!
Stiger
Borettslaget eier en rekke stiger. Disse er plassert på endeveggene på flere av husrekkene.
Stigene må bringes tilbake på plass straks man har brukt dem. Husk å feste stigen på veggen slik at den ikke blir hengende å slenge i vinden.
Forsikring
Bygninger
De bygningene som borettslaget eier, er fullverdiforsikret. Dette gjelder også byggeanmeldt sportsbod ved hovedinngangen, selv om denne er oppført i “privat regi”. I følge vedtak gjort av generalforsamlingen (02.04.98) har borettslaget overtatt vedlikeholdet av denne bodtypen (Se 4.1.).
Innbo og annet løsøre
Innbo og annet løsøre må forsikres av den enkelte borettshaver/leietaker.
Andre forsikringer
Garasjer, antenneanlegg og styrerom er forsikret av borettslaget. Vi har også en kollektiv forsikring ved ulykker, f.eks. under dugnadsarbeid.
Brannsikring
I hver leilighet finnes
- 1 stk pulverapparat (6 kg)
- 2 stk brannslanger
- 2 stk røykvarslere.
Disse er borettslagets eiendom og skal følge leiligheten ved evt. salg. Den som bebor leiligheten, har ansvar for at apparatet/slangene til enhver tid er klar til bruk! Husk å skifte batteri.
Ved evt. feil på utstyret: Kontakt styreleder (se 2).
Innbruddssikring
Dører og vinduer kan sikres bedre mot innbrudd. Slikt sikringsarbeid må den enkelte andelseier selv ta initiativ til, samt betale kostnadene ved innbruddssikringen. Det går også an å installere alarm i boligen, gjerne knyttet opp mot en døgnbemannet vaktsentral.
Noen gode råd dersom du og din familie er bortreist:
- Stopp aviser og post
- Sørg for at noen tømmer postkassen for reklame o.l.
- Sørg for at noen setter boss-spannet ditt på plass, evt. passer på at det ikke står tomt for søppel i dagevis.
- Bruk gjerne et tidsur som sørger for at lys tennes og slukkes
- Ikke la markiser henge nede. Det er bedre å dekke til møblene med laken o.l.
- La ikke gardiner o.a. være fortrukket
- Sørg for at evt. plen blir klippet
- Viderekople telefonen – enten til slekt eller nabo – evt. til ferieadressen hvis det er mulig
- Informer nabo/naboer om at du er bortreist. La noen holde et øye med leiligheten din